NVM staat achter de beoogde doelstellingen van de wetgeving, maar ziet de cocktail aan maatregelen die nu op de vrije huursector afkomen anders uitpakken en daarmee de schaarste aan woningen voor (potentiële) huurders alleen maar toenemen. We hopen met onze reactie een constructieve bijdrage te leveren zodat de beoogde doelstellingen wél worden bereikt.
Niet alleen NVM, maar met ons vrijwel alle woningmarktexperts, zijn het erover eens dat een ruim(er) aanbod in de vrije huursector de doorstroming op de woningmarkt bevordert en de arbeidsmobiliteit vergroot. Anders dan in de sociale huursector en op de koopwoningmarkt is de gemiddelde woonduur in de vrije sector een stuk korter.
Daardoor komen er relatief veel woningen vrij en beschikbaar voor mensen die tijdelijk (in de regel enkele jaren) woonruimte nodig hebben. Denk aan starters of studenten die nog geen idee hebben waar ze de komende jaren gaan werken en willen wonen, maar ook aan mensen die scheiden, expats en senioren. Als de vrije sector echter structureel kleiner wordt – en daar zijn de eerste tekenen al van zichtbaar – is er voor de groep woningzoekenden in dit segment steeds minder perspectief.
Daar komt nog bij dat de huidige huurders in de vrije sector minder prikkels hebben om te verhuizen en de Tweede Kamer mogelijk ook af wil van tijdelijke huurcontracten. Deze maatregelen hebben als onvermijdelijk gevolg dat ook de doorstroming in dit segment stokt en de Nederlandse woningmarkt nóg verder op slot gaat. Daardoor komen vele studenten en starters ‘stil’ te staan in hun woon- en arbeidscarrière, schaadt het tekort aan expats onze economie en houden senioren (grote) koopwoningen bezet.
Hoewel er verschillend kan worden gedacht over de mate van excessen in de vrije huursector, is NVM van mening dat de echte ‘huisjesmelkers’ moeten worden aangepakt. We begrijpen het maatschappelijk sentiment en staan daarom achter het doel om het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken, mits de verhuur van woningen dan nog rendabel blijft. Wij sluiten ons aan bij de gedegen analyses die hierover al zijn uitgebracht . In dat kader is ook het dwingend maken van de huurprijsbescherming een logische stap. NVM-makelaars kunnen en gaan zich hieraan houden en in dat kader wordt momenteel een tool ontwikkeld zodat wij verhuurders hierin optimaal kunnen faciliteren.
De doelstelling van de ‘Wet betaalbare huur’ wordt behaald als het gaat om het aan banden leggen van de maximale huurprijs en het doortrekken van de huurprijs-bescherming. Echter wordt daarbij voorbij gegaan aan het rendabel houden voor beleggers om in dit segment te investeren. Dit komt omdat er naast deze wet nog een cocktail aan andere maatregelen op de middenhuur af komt en alle wetgeving niet integraal wordt bekeken.
Zo hoeven de huren per 1 januari 2024 niet langer de inflatie te volgen, maar mogen ze ook gekoppeld worden aan de CAO-loonstijgingen. Vooruitlopend daarop ging de overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari 2023 al omhoog naar 10,4% en zijn de fiscale regels in box 3 dusdanig aangescherpt dat investeren in huurwoningen minder aantrekkelijk en soms zelfs verliesgevend is geworden. Tel daarbij het verhuurverbod/de zelfbewoningsplicht op die gemeenten per 1 januari 2022 mogen instellen én het momenteel voorliggende wetsvoorstel om tijdelijke huurcontracten te verbieden en een leek snapt dat het investeringsklimaat daarmee daalt tot een absoluut dieptepunt.
De ene regulerende maatregel is nog niet eens in werking getreden of de volgende wordt alweer geïntroduceerd. Met als gevolg dat wetgeving in de middenhuur niet integraal en zorgvuldig wordt bekeken en sommige maatregelen zelfs tegenstrijdig zijn. Zo wordt enerzijds het WWS doorgetrokken waardoor huren betaalbaarder worden en er huurprijsbescherming komt (lees minder rendement voor de verhuurder), terwijl men anderzijds uitgaat van een hoger fictief rendement van liefst 6,17% in box 3.
Doordat de ene na de andere maatregel wordt afgekondigd om huurders zogenaamd ‘beter te beschermen’, schiet de minister zijn doel voorbij en wordt de vrije huursector kapot gereguleerd. Weliswaar worden de huidige en mogelijk toekomstige huurders nóg beter beschermd, maar dan moet je überhaupt wel kans maken op een woning in de vrije huursector.
De realiteit is dat veel huurovereenkomsten na afloop van de huurperiode worden opgezegd en de huurwoningen zo voorgoed van de huurmarkt verdwijnen. En huurwoningen die tegen de 186 punten aan zitten worden gerenoveerd waardoor ze het middensegment ontstijgen en zo indirect ook de huurprijs kan worden verhoogd. NVM-makelaars zien dit in hun dagelijkse praktijk gebeuren: veel beleggers verkopen hun bezit of zijn voornemens dit te doen. Waar honderd bezichtigingsaanvragen op de dag van aanmelding nu al eerder regel dan uitzondering zijn, wordt het aantal gegadigden alleen nog maar groter.
Er gaan in de Tweede Kamer steeds meer geluiden op om woningcorporaties dan maar weer actief te laten worden in het middensegment. Zij hebben hun aandacht en investeringscapaciteit echter hard nodig voor de primaire doelgroep. Er gaat anders nog meer druk ontstaan op de voorraad corporatiewoningen, met nog langere wachtlijsten als gevolg, en nog meer prijsdruk op het resterende vrije sector huursegment. Woning-corporaties hebben de afgelopen twee jaar aangetoond dat ze de verwachtingen nu al niet kunnen waarmaken en een kwart minder woningen hebben gebouwd dan gepland . Laat staan als ze daar ook nog de verantwoordelijkheid voor het middensegment bij krijgen.
Een ander veel gehoord geluid is dat vrije sector huurwoningen die van de markt verdwijnen in de verkoop gaan en diezelfde huurders deze woningen vervolgens in het lagere koopsegment kunnen kopen. Veel huurders zijn echter blij met de flexibiliteit die een huurwoning met zich meebrengt en het argument dat je met een koopwoning ‘slapend rijk’ wordt gaat de komende jaren waarschijnlijk ook niet op.
Het huidige karakter van de vrije sector huurmarkt levert een belangrijke bijdrage aan de doorstroming en daarmee het functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Dit segment moet dan ook eerder worden uitgebreid dan gemarginaliseerd en daarvoor hebben we het geld van beleggers – mits in goede banen geleid – hard nodig. Behoud deze dan ook voor de woningmarkt!
NVM roept niet alleen de minister, maar ook alle Kamerleden op die de ene na de andere maatregel indienen om ‘huurders beter te beschermen’, om wetgeving voor de vrije huursector integraal te bekijken. Niet herverdelen, maar het bijbouwen van woningen is uiteindelijk de enige échte oplossing om de schaarste op de woningmarkt aan te pakken. Als NVM hopen wij dat de Tweede Kamer het eensgezinde, duidelijke signaal vanuit de markt serieus neemt. Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald.
In bovenstaande reactie is de inbreng van diverse leden meegenomen en is een vervolg op onze eerdere dringende oproep aan de minister (Stortvloed regelgeving middenhuur brengt doorstroming in gevaar) en gesprekken die we in Den Haag hierover al hebben gevoerd (NVM actief in politiek Den Haag). Uiteraard gaan we n.a.v. onze inbreng hierover graag verder met de politiek in gesprek.
]]>De website Is Dit Het Moment van NVM-makelaars helpt je bij je afweging. Je kunt een simpele check doen, waarbij je een paar algemene vragen beantwoordt. Een paar seconden later ontvang je het woonadvies al in je mailbox. In dat woonadvies vind je ook een link naar het overzicht van Aankomend Aanbod.
Dit betreft huizen die nog niet te koop staan, maar binnen afzienbare tijd te koop komen. Daarom staat er ook geen adres of foto bij. Heb je verkoopplannen? Laat dan de woning op Aankomend Aanbod opnemen om de markt te testen. Je zou dan bijvoorbeeld een Open Huizen Dag kunnen gebruiken om de verkoop daadwerkelijk te starten.
Staat er een huis tussen in een buurt waar jij nu net een huis zoekt? Neem dan contact op met de makelaar, zodat je bovenaan het lijstje staat zodra het huis te koop komt.
Het mooie van deze dienst is dat het een aanvulling is op het huidige woningaanbod dat op funda staat. Alleen zijn deze huizen nog niet te koop, maar komen ze te koop.
NVM-makelaar Kees-Jan Borsboom van Schieland Borsboom Makelaardij legt de dienst en de voordelen in onderstaand filmpje uit.
]]>Het gaat hier en daar zelfs zo goed dat er volgens Boers ‘schaarste aan goede mensen’ is. ‘Wij horen dat vaak’, zegt hij. ‘Er is een personeelsprobleem.’ Volgens Vié drijft dat zelfs bepaalde vestigingen van logistiek. Er zijn logistieke ontwikkelingen op plaatsen waar je vijf jaar geleden nooit heen zou gaan, en dat hangt samen met die personele kwestie.
Het is duidelijk: logistiek ‘heeft de wind in de rug’, zegt Poort. ‘Het is Nederland, Duitsland en dan pas de rest van Europa. En van Nederland uit gezien: we kijken toch het eerst naar Schiphol, Rotterdam en Venlo.’ Toch is de markt niet onaantastbaar voor de gestegen rente en de onzekerheid die daardoor nu boven de markt hangt. ‘Er zit een spanningsveld tussen koper en verkoper, dat pas wordt opgelost als het verwachtingspatroon overal ongeveer weer gelijk is.’
De renteontwikkeling houdt iedereen in het vastgoed bezig. Volgens Vié is die inmiddels redelijk stabiel, al denkt hij dat er nog wel ‘een kwartje’ bij komt. Niet iedereen is het daarmee eens. Honderd basispunten in twee stappen in maart en mei is al ingecalculeerd, zegt directeur Oremus van CBRE Investment Management. Hij sluit nog een extra stap in juli niet uit.
Op het gebied van ESG is voor Nederland nog veel te halen, denken de deelnemers aan de discussie. ‘Het kan nog efficiënter en nog zuiniger, maar het vergt investeringen, dus wat doe je wel en wat doe je nog niet?’, vraagt Vié zich af. Hij wijst op de discussie over accu’s, off-grid netwerken, dikkere deuren en gebouwen inpakken met gras. Grotere klanten zijn er volgens Vié veel mee bezig en ‘soms zijn ze al verder dan wij’.
Vié ziet in de praktijk wat er gebeurt met nieuwe ontwikkelingen. Zeer duurzame gebouwen besparen de gebruiker enorme energiekosten, dus de verhuurder wil zijn investeringen terug en vraagt een hogere huur. ‘Daar moet je dan een balans in vinden.’
De push om te verduurzamen is zo groot bij institutionele beleggers en gebruikers, dat ‘there is no way back’, aldus Poort. ‘Cliënten willen het en het vastgoed moet mee.’ Volgens Vié zit Nederland qua logistiek wel in de Europese voorhoede van de verduurzaming. Of het dus nog sneller moet, is voor hem een vraag.
‘De gebruiker vraagt om duurzaamheid’, zegt Boers. ‘En de gestegen energiekosten geven ontwikkelingen als deze een extra impuls.’
Op het gebied van kantoren heeft Nederland voor nieuwkomers weinig te bieden. Het aanbod in Rotterdam en Den Haag is opvallend laag. Er wordt in Den Haag, Rotterdam en Utrecht relatief weinig ontwikkeld. Om thuiswerken te ontmoedigen, moeten kantoren hoogwaardiger worden.
Poort: 'Huurders vinden ESG heel belangrijk en dat is het ook. Dus als de eisen van gebruikers hoog zijn, ontstaat er schaarste. Als belegger vind ik schaarste niet erg, dat is goed voor de hoogte van de huurprijs.'
Poort: 'De afgelopen drie jaar is Patrizia in beleggingsvolume 6 miljard per jaar gegroeid. Daar willen we mee doorgaan, ook al is de markt nu even lastig. Maar groei-groei-groei is toch het adagium.'
Vié: 'Europees willen we er nog € 3 miljard aan beleggingsvolume erbij. Daar mikken we graag op.'
Boers over de toekomst: 'Over tien jaar zijn er zeker meer adviseurs nodig in het vastgoed. Dat merk je nu al. Zadelhoff is niet voor niets weer een makelaarspoot begonnen.'
Tot slot kondigde Zadelhoff zelf aan dat hij weer start met een makelaarstak; de rode Zadelhoff vlag wapperde dan ook trots in top.
NVM Business heeft tijdens de beurs gesproken met veel leden, belangrijke stakeholders; financiers, ontwikkelaars, beleggers en vastgoedadviseurs over de ontwikkelingen van de markt en het vak in Nederland, in relatie tot de internationale markt. Ook was er een lunch met funda in business waar de meest actuele ontwikkelingen zijn besproken.
De kerncompetentie van de NVM Business adviseur en taxateur blijft de diepgewortelde kennis van en over de – regionale - markten en het hebben van een groot netwerk, ondanks alle internationale financiële, economische en geopolitieke ontwikkelingen in de wereld.
Het monitoren van de marktontwikkelingen is daarnaast een belangrijk onderdeel van het werk van de vastgoedadviseurs, belangrijker dan ooit nu, want de onzekerheden in de wereld zijn en blijven groot en vereisen nog meer kennis en kunde van de vastgoedadviseurs.
]]>De onzekere situatie rondom het stikstofdossier en daarmee het perspectief voor de agrarische sector zet een rem op de (ver)koop van agrarisch vastgoed. De grondprijzen stegen ten opzichte van 2021 wel stevig door met een plus van 14% voor akkerbouwgrond. De prijs van grasland steeg met gemiddeld 7% vergeleken met 2021. De markt voor landelijke woningen is in 2022, net als de reguliere woningmarkt, afgekoeld en ruimer geworden. Daarbij had het energielabel door de sterk gestegen energielasten een duidelijk effect op de verkoopprijs van landelijke woningen.
Jos Ebbers, vakgroepvoorzitter NVM Agrarisch & Landelijk: “Bij het jaarbeeld van 2021 gaven we aan dat het stikstofdossier de komende jaren een stevig stempel zou gaan drukken. Dat is uitgekomen. Per 1 april 2023 moet de nieuwe stoppersregeling de oplossing bieden voor de stikstofimpasse. Aan deze regeling zitten echter nog een hoop onduidelijkheden. Agrarische ondernemers weten niet waar ze aan toe zijn.
Daarnaast komt ook de Nota Ruimte van het Ministerie voor VRO eraan. We zijn als agrarische makelaars, taxateurs en onteigeningsdeskundigen voorstander van de aangekondigde herinrichting. Het is onvermijdelijk dat we de beperkte ruimte in Nederland opnieuw moeten verdelen om een betere balans te vinden tussen wonen, werken, natuur, energie en landschap. Daar is tijd en rust voor nodig. Tegelijk dwingen het woningtekort en de noodzakelijke ontwikkeling van commercieel vastgoed en infrastructuur ons tot haast. Nederland moet daarom van het slot af om alle partijen toekomstperspectief te bieden.”
In 2022 werden beduidend minder agrarische bedrijven (247) verkocht dan in 2021 (341). De agrarische NVM-makelaars verkochten 9 varkens- en 6 pluimveebedrijven, tegen respectievelijk 12 en 5 in 2021. In de vleeskalverhouderijsector werden in 2022 11 bedrijven verkocht.
Melkveehouderijen zijn met 59 transacties in 2022 meer in trek, maar laten een daling zien ten opzichte van 2021 toen 74 bedrijven van eigenaar wisselden. De verkopen van maneges en paardenhouderijen waren met 37 transacties in 2022 lager ten opzichte van 2021 toen 57 bedrijven werden verkocht.
In de intensieve veehouderij stonden de marges onder druk vanwege de gestegen kosten. De verkochte melkveehouderijen leverden wel meer op. Verschillende melkveehouderijen zijn gekocht met als doel stikstofruimte aan te kopen voor een natuurvergunning.
De melkveehouderijbedrijven werden verkocht voor een gemiddelde prijs van € 3,26 miljoen, de hoogste prijs ooit en een plus van 4% vergeleken met 2021. Dit komt ook door het gestegen inkomen van melkveehouders als gevolg van de gestegen melkprijs. Ook de stijging van de prijs van grasland speelt een rol.
De gemiddelde prijs voor agrarische grond steeg in 2022 naar ruim € 75.000 per hectare, een toename van 11,2% ten opzichte van 2021. Grond blijft dus aantrekkelijk.
Grasland noteerde met gemiddeld € 66.300 per hectare een prijsstijging van 6,9% ten opzichte van 2021. De gemiddelde prijs van akkerbouwgrond kwam uit op € 84.700, een stijging van 14% vergeleken met 2021.
In lijn met de reguliere woningmarkt koelde de markt van landelijke woningen in 2022 af. In een jaar tijd daalde de gemiddelde landelijke woning met € 90.000 naar ongeveer € 650.000. Dit is een correctie op de extreme prijsstijgingen van 2021.
Positief aan deze prijsdaling is de stijging van het aanbod. Eind 2022 stonden 2.250 landelijke woningen te koop, bijna een verdubbeling vergeleken met 2021. Het energielabel had een duidelijke invloed op de verkoopprijs. De prijs van landelijke woningen met de laagste energielabels daalde veel sterker dan de woningen met een hoger energielabel.
]]>Met een groepje oud-collega’s werd dat bij John thuis gevierd. John heeft het makelaarskantoor altijd samen met zijn vrouw Janny bemand. John deed de buitendienst en Janny deed alle werkzaamheden op kantoor ten behoeve van de makelaardij maar ook van de verzekeringen.
Zij waren één van de eersten die kantoor hielden in een winkelpand en niet werkten vanuit hun woonhuis. Wel was het een voordeel dat het woonhuis boven het kantoor lag en daar wonen ze overigens nog steeds met heel veel plezier. Tot 2017 hebben John en zijn vrouw kantoor gehouden en dat betekent dat zij wel 55 jaar in de makelaardij actief zijn geweest. In de begintijd van de makelaardij hadden John en Janny ook nog ander werk naast het makelaarswerk. Een drukke tijd, met weinig slaapuren, jonge kinderen maar wel heel veel plezier in het werk.
Als 60-jarige jubilaris heb je alle beeldjes al verzameld die de NVM heeft. Toch mocht John een mooi cadeau namens Peter van Grevengoed van de NVM in ontvangst nemen, om zelf te besteden aan een boek/boeken over kunst. John is een echte kunstliefhebber en hun favoriete boekwinkel zit bijna naast hun woning.
Naast de boekenbon heeft de voorzitter van de afdeling ‘t Gooi, Dennis Pel, wel een heel symbolisch en authentiek cadeau aan John mogen overhandigen. Naast een speech waarin naar voren kwam dat John een zeer gewaardeerd collega was, een vraagbaak voor jongere en beginnende makelaars, een enorm archief over transacties en taxaties had en nog meer, kwam de verrassing. Het leek eerst een sneeuwschep, maar na het uitpakken bleek het een zeer oud en origineel ‘te koop’ bord te zijn. Een echt collectors item!
Met elkaar kijken we terug op een geslaagd jubileum. Onder het genot van een hapje en een drankje werd het feestje lekker verder gevierd en konden er mooie herinneringen op worden gehaald.
]]>Aan de laatste NVM Open Huizen Dag op 1 oktober 2022 namen 11.000 woningeigenaren deel die 55.000 bezoekers trokken. Op funda.nl staan de woningen die deelnemen aan de NVM Open Huizen Dag. Zo kunnen belangstellende bezoekers eenvoudig hun route uitstippelen.
Chris van Zantwijk, bestuurslid van de NVM vakgroep Wonen en verantwoordelijk voor de NVM Open Huizen Dag licht toe: “De NVM Open Huizen Dag bewijst zich al sinds 2008. Vrijblijvend diverse woningen kunnen bezoeken maakt onze NVM Open Huizen Dag zo populair. Sinds 2008 bezochten meer dan 2,6 miljoen mensen de deelnemende woningen.”
Op funda.nl staan de woningen die deelnemen aan de NVM Open Huizen Dag. Hier vindt de consument alle informatie om de route uit te stippelen voor het bezichtigen van interessante woningen. Meer informatie over de NVM Open Huizen Dag staat op https://www.nvm.nl/wonen/nvm-open-huizen-dag/
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: NVM; woordvoerder Marc van der Lee, 06 – 21 47 76 27 of m.vanderlee@nvm.nl.
]]>