‘Bouwen voor ouderen is dé strategische sleutel om de woningmarkt los te trekken,’ stelt vakgroepvoorzitter Lana Gerssen van NVM-Wonen: 'Met gerichte programmering op locaties die voor ouderen gewenst en geschikt zijn is de woningmarkt in beweging te brengen. Bouwen voor ouderen zet verhuisketens in gang, waardoor veel meer mensen kunnen verhuizen naar een woning die beter bij hen past.’

Teveel focus op starters

Bij bouwen ligt de focus nu sterk op starters, merkt Gerssen: ‘Begrijpelijk, want zij hebben het lastig. Maar enkel bouwen voor starters gaat voorbij aan een dieper probleem. De hoofdreden waarom starters weinig keus hebben, is dat de woningmarkt vastzit bij gebrek aan doorstroming. Veel ouderen wonen in een woning die niet meer past bij hun levensfase, maar ze hebben geen aantrekkelijk alternatief. Zolang zij niet verhuizen, blijven ook betaalbare woningen voor starters bezet.’

Groei alleenstaanden volledig door ouderen

Bouwen voor ouderen sluit veel beter aan op de demografische realiteit, zo blijkt uit het onderzoek van NVM en brainbay. Nederland vergrijst snel. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt rap toe en die groei bestaat volledig uit oudere alleenstaanden. Daarbij hebben alleenstaande ouderen heel andere woonwensen, zoals een extra hobby-/slaapkamer en toegankelijke bergruimte op de begane grond, inclusief faciliteiten. Gerssen: ‘De huidige nieuwbouw is vooral gericht op kleine startersappartementen, maar dit sluit niet aan op de behoefte van de groeiende groep oudere alleenstaanden. Alleen als we nú gericht investeren in levensloopbestendige woningen, maken we de woningmarkt klaar voor de toekomst.’

Vergrijzingsgolf zo groot als Amsterdam

Bij oplossingen voor de woningmarkt gaat het om beleidskeuzes die het verschil maken voor de woningmarkt als geheel. Dit betekent: aanpassen van de woningvoorraad op de vergrijzing. Volgens prognoses zijn er in 2040 ruim 550.000 extra huishoudens van 65-plussers. Dat is evenveel als het aantal huishoudens in heel Amsterdam. Deze vergrijzing is landelijk en structureel. In de daaropvolgende 30 jaar komen er naar verwachting nog eens 575.000 bij. Deze vergrijzing verklaart meteen de stijging van alleenwonenden. Bijna de volledige groei van het aantal eenpersoonshuishoudens bestaat uit huishoudens van 75 jaar of ouder. Tot 2050 neemt deze groep met bijna een half miljoen toe.

Ouderen wensen ruim appartement

Uit NVM-verhuisdata blijkt dat ouderen vanuit een woonhuis met gemiddeld formaat vaker verhuizen naar een appartement, dat meestal een stuk ruimer is dan van jongere huizenkopers. Ze kiezen voor ruimte, comfort, kwaliteit en kunnen het – mede dankzij overwaarde op hun oude woning – ook betalen. Ouderen die een ruimer woonhuis achterlaten, maken de stap naar een wat kleiner woonhuis. Brainbay-analist Rogier Weck verklaart: ‘Ook alleenstaande ouderen willen wel kleiner wonen, maar niet té klein. Van de alleenstaande 65-plussers die in afgelopen twee jaar een appartement kochten, woont 70% in een woning van 80 m² of groter. En 31% zelfs in een appartement van meer dan 100 m².’

Locatie in vertrouwde omgeving

Het gaat ouderen niet alleen om de woning zelf. De locatie is minstens zo belangrijk. Weck: ‘Veel ouderen blijven graag in hun vertrouwde omgeving, dichtbij hun sociale contacten. Rond de pensioenleeftijd – als woon-werkverkeer minder belangrijk wordt – is er nog een piek in de gemiddelde verhuisafstand. Daarna kiezen ouderen vaker voor een plek dichtbij.’ Ook een plek vlakbij winkels en zorg is extra belangrijk. Ouderen gaan gemiddeld dichter bij dit soort voorzieningen wonen dan jongere mensen.

Bouwen met maatschappelijke impact

NVM pleit voor bouwen vanuit maatschappelijk belang. Lana Gerssen: ‘Als we nu levensloopbestendige woningen bouwen, zorgen we dat ouderen straks comfortabel, veilig en zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit draagt ook bij aan het beheersen van de stijgende zorgkosten en maatschappelijke problemen zoals eenzaamheid. Zo maken we de woningmarkt toekomstbestendig – net zoals woningbouw vroeger bijdroeg aan betere volksgezondheid en leefomstandigheden. Bovendien zorgt het voor versnelling van verduurzaming. Want ouderen hebben vaak minder duurzame woningen, waar nieuwe bewoners juist vaker investeren in energiebesparing.’

Wouter Toes taxateur bij Van de Weerd Horecamakelaars (VDW), aangesloten bij NVM Business, benadrukt dat er vaak teveel aandacht is voor de negatieve kanten van de horecabranche, zoals schulden en faillissementen. Naar zijn mening gaat dit echter slechts om een klein deel van de ondernemers. “Wij zien in de praktijk dat de meeste horecabedrijven juist goed draaien. Veel bedrijven zijn winstgevend, hebben hun zaken op orde en investeren in vernieuwing of uitbreiding. Zo steeg de omzet van de horeca in het eerste kwartaal van dit jaar over de gehele linie met 3,4 procent in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden, blijkt uit cijfers van het CBS. De omzet van logiesverstrekking lag 0,6 procent hoger; de omzet van eet- en drinkgelegenheden nam met 4,4 procent toe. Het was het zestiende kwartaal op rij waarin de omzet sterker steeg dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.” Ook het opzeggen van huurcontracten komt weinig voor, benadrukt Toes. “Een horecaondernemer die zijn pand huurt is doorgaans een betrouwbare gebruiker voor een pandeigenaar. Deze positieve ontwikkelingen verdienen veel meer aandacht.”

Groei horeca door bloei van de belevingseconomie

Tussen 2015 en 2023 groeide de horeca in Nederland in een hoog tempo. Het aantal horecazaken steeg met ruim 4.000 tot bijna 45.000 locaties (bron: Locatus). Daarmee groeide horeca uit tot één van de belangrijkste gebruikers van commercieel vastgoed. In dezelfde periode daalde het aantal detailhandelsvestigingen met ongeveer 15.000, vooral door de snelle opkomst van online winkelen.

Deze snelle groei van de horecasector sluit nauw aan bij de opkomst van de belevingseconomie. Consumenten hechten steeds meer waarde aan ervaringen dan aan spullen. Tegelijkertijd steeg de leegstand in winkelstraten, waardoor huren daalden en het voor horecaondernemers aantrekkelijk werd zich in goed bereikbare en betaalbare winkelpanden te vestigen. Gemeenten speelden ook een actieve rol; zij investeerden gericht in de leefbaarheid van stads- en dorpscentra, waarin de horeca vaak een belangrijke rol vervulde.

Het tij keert in 2022: problemen nemen toe

Na jaren van groei keerde het tij in de loop van 2022. Terwijl er tijdens corona dankzij steun van de overheid nauwelijks faillissementen waren, kreeg de sector voor het eerst in jaren te maken met krimp. Deze terugval hield tot begin 2025 aan. De gevolgen waren groot; zo moesten ongeveer 1.100 zaken de deuren sluiten. Tegelijkertijd werd de sector geconfronteerd met een sterke stijging van de loon-, energie- en huurkosten. Deze kostenstijgingen zetten de marges onder druk, vooral als deze kosten niet volledig aan klanten konden worden doorberekend. Daarbij kwamen ook zwaardere schuldenlasten, vooral veroorzaakt door coronasteunmaatregelen en uitgestelde belastingbetalingen. Met name de terugbetaling van schulden aan de fiscus was voor veel ondernemers een groot probleem. Volgens cijfers van het CBS had bijna één op de vijf horecaondernemers met vijf tot vijftig werknemers eind 2024 te maken met zulke problematische schulden.

Schaalvergroting en wendbaarheid

Desondanks is de horeca een sector met een grote veerkracht die in staat is zich snel aan te passen. Zo exploiteren steeds meer ondernemers verschillende horecazaken, variërend van drie tot tien vestigingen. Door schaalvergroting kunnen zij risico’s beter spreiden en efficiënter functioneren, bijvoorbeeld door verschillende klantgroepen te bedienen. Ook hebben ze voordelen bij het inkopen van producten en het inzetten van personeel. Maar minstens zo belangrijk is dat deze vaak jonge bedrijven, medewerkers laten participeren in de locaties waar zij verantwoordelijk voor zijn. Naast schaalvergroting focussen veel ondernemers zich op kostenbeheersing. Ook kiezen veel restaurants ervoor minder dagen per week geopend te zijn. Dat heeft als voordeel dat zij kunnen werken met kleinere en efficiëntere teams. Verder is er veel aandacht voor het terugdringen van voedselverspilling en voor slimme inkoopstrategieën. Daarnaast maken steeds meer horecaondernemers gebruik van nieuwe technologie, zoals online reserveringssystemen, contactloos betalen met QR-codes en digitale menukaarten. Zulke innovaties dragen bij aan een meer efficiënte bedrijfsvoering. Ook zijn er veel bedrijven die gericht social media inzetten om meer klanten te kunnen bereiken. Toes: “In het verleden liep een ondernemer regelmatig achter met de jaarrekeningen; tegenwoordig kunnen ze de volgende ochtend direct vertellen wat ze de vorige dag hebben gedraaid. Tegelijkertijd weten ze op basis van historische cijfers en het weerbericht precies welke omzet die dag wordt verwacht. De sector is in de afgelopen jaren veel professioneler geworden. Veel ondernemers kijken realistisch naar de toekomst en durven te investeren, mits de basis van hun bedrijf gezond is.”

De effecten op vastgoed en het belang van exploitaties

Met de toename van het aantal horecavestigingen is ook de rol van horeca in de vastgoedsector belangrijker geworden. Makelaars zagen deze ontwikkeling in de afgelopen tien tot vijftien jaar terug in een stijging van het aantal verhuurde horecaruimten en de begeleiding van de verkoop van bedrijfsexploitaties. Gelijktijdig is het aantal vastgoedtaxaties meegegroeid. Uit cijfers van NVM Business blijkt dat het horeca-aanbod sinds 2022 groeit.; zo is het aanbod van horecavastgoed met ongeveer 370 gestegen tot ongeveer 1.100 locaties. Wel moeten deze cijfers in perspectief worden gezien. Als het aanbod wordt gerelateerd aan het aantal vestigingen van horecazaken, bedraagt het aanbod namelijk nog geen drie procent van het totaal aantal vestigingen dat in gebruik is.

Nauwelijks leegstand of verlies aan huurinkomsten

In de horecasector komt het vaak voor dat bedrijfsexploitaties worden overgenomen. Als een huurder vertrekt, zoekt hij meestal een koper voor zijn bedrijf. Deze koper neemt dan naast de exploitatie ook het huurcontract over. Hierdoor hebben die pandeigenaren in de praktijk geen leegstand of verlies van huurinkomsten. Ook hoeven ze veel minder geld uit te geven aan makelaars en reclame om het pand opnieuw te verhuren. Dat is anders dan bij kantoren en winkels, waar een pandeigenaar meestal veel meer kosten moet maken om een nieuwe gebruiker te vinden en te huisvesten.

Goede horecalocaties zijn schaars

De vraag naar panden naar horecapanden op aantrekkelijke locaties blijft onverminderd groot. Voor populaire en goed bereikbare locaties en winstgevende bedrijven worden dan ook forse bedragen betaald. Lokale omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen. In de binnenstad van Utrecht is het aantal horecapanden met een buitenruimte bijvoorbeeld beperkt, waardoor panden en exploitaties met terrassen kostbaar zijn. Buiten de steden is de beschikbaarheid van goede parkeergelegenheid vaak een belangrijke factor in de prijsvorming. Dat geldt ook voor horecalocaties waar veel toeristen en dagjesmensen samenkomen, zoals de fietsknooppunten in Drenthe of op de Veluwe.

Jorran Erftemeijer, makelaar bij VDW Horecamakelaars, stelt vast dat er vooral in steden met een jonge, koopkrachtige bevolking een structurele vraag is naar goede horecalocaties. “Voor toplocaties is de vraag veel groter dan het aanbod. De bedragen die betaald worden voor zulke gewilde locaties - zeker als hieraan een goedlopende exploitatie gekoppeld is - kunnen flink oplopen. De huren zijn vaak nog hoger dan bij omliggende winkelpanden. Een buitenruimte, zoals een ruim terras, wordt daarbij steeds belangrijker, ook omdat ondernemers zich ervan bewust zijn dat een stabiele kasstroom - in de winter- en zomermaanden - de bedrijfsvoering ten goede komt. Ook merken we dat er groeiende interesse is in gebouwen en bedrijven waar al geïnvesteerd is in duurzaamheid.”

De horeca: een kansrijke investering met stabiele rendementen

Hoewel de Nederlandse horeca krimpt en te maken heeft met grote uitdadingen is de sector nog altijd een waardevolle gebruiker van vastgoed. De bedrijfsresultaten zijn vaak positief, ondernemers professionaliseren en pandeigenaren kunnen vaak rekenen op stabiele rendementen. Bovendien zijn goede horecalocaties schaars, wat de waarde van bestaande objecten versterkt. Deze optelsom van factoren biedt kansen voor beleggers, vooral voor partijen die hun portefeuille willen diversifiëren en bereid zijn om te investeren. Uiteraard zijn er ook risico’s, zoals personeelstekorten en stijgende kosten. Goed overleg tussen verhuurders van horecavastgoed en ondernemers wint daarom alleen maar aan belang. Makelaars kunnen hierin een verbindende rol spelen. Waar vroeger ‘De vent is de tent’ een gevleugelde uitspraak was, zien we nu dat horecabedrijven professioneel geleid worden. Goed ondernemerschap, flexibiliteit en het vermogen om zich aan te passen aan de markt maken hierbij het verschil. 

Horecabedrijven zijn volgens Toes en Erftemeijer dan ook een aantrekkelijke en stabiele partner voor vastgoedbeleggers. “Na de shake-out van de afgelopen jaren is het kaf van het koren gescheiden en is sprake van een nieuw evenwicht in de sector. Zo zijn in de jaren na corona de sterkste en meest levensvatbare partijen - met een gezonde bedrijfsvoering en goede financiële buffers - overgebleven. De groeiende omzetcijfers duiden erop dat consumenten de gang naar de horeca nog altijd goed weten te vinden. Veruit de meeste ondernemers zijn in staat te professionaliseren en tijdig in te spelen op nieuwe uitdagingen. Horecabedrijven zijn dan ook een goede en robuuste investering met stabiele rendementen. Hiermee is de horeca een volwaardige en kansrijke investeringscategorie.”

Familietraditie en persoonlijke groei
Tessa van Ekeren is opgegroeid met het vak. Haar vader startte als hypotheekadviseur het bedrijf in 1996. Inmiddels werken naast Tessa ook haar broer Jesse en compagnon Dennis bij het bedrijf. Maar voordat Tessa hier aan de slag ging, begon ze na haar HBO-opleiding Makelaardij bij G.W. Bakker Makelaardij in Amsterdam. “Ik wilde eerst mijn eigen ding doen en ervaring elders opdoen. Maar ik voel me hier thuis en ben terug gegaan. In het bedrijf krijg ik veel vrijheid mijn eigen pad te bewandelen. Het belang van die vrijheid is ook terug te zien in de opzet van de Academy.” 

De uitdagingen van een branche in beweging
Opleiden is de sleutel voor continuïteit, jonge mensen zijn de toekomst. Veel ontwikkelingen in de branche en breder maken het vak complexer. Sociale vaardigheden worden belangrijker. Het werk verandert door innovaties in technologie en maatschappelijke ontwikkelingen op het vlak van leefbaarheid, duurzaamheid en schaarste. Zo zorgt AI ervoor dat klanten eenvoudiger informatie kunnen vinden, maar tegelijkertijd wel iemand nodig hebben die al die informatie voor hen filtert. 

Tessa: “In ons vak kan je geen generalist meer zijn, je moet een specialist zijn in je vak om up-to-date te blijven wat er speelt, wat het betekent voor de klant en hoe je daar met dienstverlening op in kan spelen.” De duurzaamheidsscan voor huizenkopers is hier een mooi voorbeeld van. De scan helpt kopers in waar ze wel en niet in moeten investeren om het wooncomfort te verhogen én een lager energielabel te krijgen, waarmee ze korting op het rentetarief krijgen. “Wij deden als één van de eerste makelaarskantoren mee met de pilot. Wij kunnen vooroplopen door onze brede expertise en onderlinge samenwerking. De Academy brengt dit naar de next level.”

Start Academy: beter aansluiten bij Generatie Z
De Academy is vorig jaar november gestart. Maandelijks krijgen jonge medewerkers trainingen aangeboden. Trainingen die worden gegeven door collega’s en experts van buitenaf. Ze mogen daarbij zelf invulling geven aan hun persoonlijke leertraject. “In ons dna zit dat we als bedrijf een levenscoach voor mensen willen zijn. Wat we klanten gedurende hun leven kunnen helpen met beslissingen die op dat moment spelen. In het verlengde van ons dna past het dan ook dat we onze eigen mensen bijstaan in hun werkende leven,” zegt Tessa over de Academy. “Voor de huidige generatie, Gen Z, is zelfontwikkeling heel belangrijk. Vrijheid in keuzes, dingen doen die bij je passen. Zelf dingen kunnen bedenken en die uitvoeren, impact maken. Met de Academy spelen we in op deze behoefte. Het zorgt ervoor dat onze mensen zich gezien voelen en zo gedrevener zijn, bij ons willen horen. Het maakt de werving van nieuwe mensen ook eenvoudiger.”

Resultaat: Academy versterkt onze missie
De Academy werpt zijn vruchten af. In de afgelopen periode zijn er 10 jonge mensen aangenomen, ons team bestaat nu uit 65 mensen. Werknemers die veelal wonen in het gebied, de regio kennen, er voetballen. “We geven onze mensen veel vrijheid. Als iemand niet op z’n plek zit, kijken we waar binnen de organisatie ze beter passen, meer uitdaging hebben. Onze missie ‘klanten voor het leven’ trekken we nu ook door naar de medewerkers: werknemers voor het leven.”